新年伊始，恒大地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資事宜獲得實質(zhì)進展。

1月2日晚間，中國恒大(03333.HK)發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與八家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資300億(人民幣，下同)，增資完成后，八家戰(zhàn)略投資者將持有恒大地產(chǎn)約13.16%股權(quán)，而恒大地產(chǎn)原股東凱隆置業(yè)的持股比例將下降至86.84%。

據(jù)悉，新投資者的引入，將對恒大地產(chǎn)原有資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，最為直接的是，其負(fù)債水平將相應(yīng)下降。以該公司2016年中期業(yè)績報告的數(shù)據(jù)模擬測算，凈負(fù)債率將由92.97%下降至大約65%的行業(yè)平均水平。

恒大最早透露其引入戰(zhàn)略投資計劃是在2016年10月9日，A股上市公司深深房(000029.SZ)發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》(以下簡稱“協(xié)議”)公告，稱恒大為了完成與深深房的重大資產(chǎn)重組并實現(xiàn)向A股的回歸，擬引入規(guī)模為300億的戰(zhàn)略投資。此番運作成功，意味著其已完成回A的重要一局。

回A關(guān)鍵一步

公告顯示，恒大地產(chǎn)引入的戰(zhàn)略投資者有八家，其中5家實力雄厚，分別為中信、中融、華信、山東高速、深圳廣田等。八家機構(gòu)合計以總代價300億獲得恒大地產(chǎn)13.16%股權(quán)比例。

恒大地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者，源起于該公司與深深房之間的重大資產(chǎn)重組。2016年10月9日，A股上市公司深深房發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》公告，揭開恒大地產(chǎn)回歸A股的序幕。

該公告顯示，深深房與恒大地產(chǎn)及其股東凱隆置業(yè)簽署重大資產(chǎn)重組協(xié)議，深深房將通過發(fā)行A股股份的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，恒大地產(chǎn)藉此實現(xiàn)A股上市。

鑒于凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，為滿足恒大地產(chǎn)在A股上市的相關(guān)政策條件，該股份需要在重組前進行適當(dāng)稀釋。具體為，參考《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》關(guān)于上市公司發(fā)行股份的價格不低于市場參考價90%的規(guī)定，深深房發(fā)行股份的價格最低為9.99元/股。按此計算，為滿足《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》關(guān)于上市公司社會公眾股東持股比例超過10%的股權(quán)分布要求，恒大地產(chǎn)在本次重組前引入戰(zhàn)略投資規(guī)模應(yīng)為不低于120億元。

值得關(guān)注的是，在深深房(000029.SZ)發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》公告中，恒大公布的最初引戰(zhàn)計劃金額是300億，但該公司在2日發(fā)布的公告中稱：引戰(zhàn)以來“市場反應(yīng)熱烈，公司最后決定選擇本公告所述投資者作為引戰(zhàn)的第一批投資者”。言下之意，該集團的引戰(zhàn)計劃極有可能因為市場反應(yīng)熱烈而啟動第二輪引進，此番300億也許只是開端。

客觀上來看，第一輪引戰(zhàn)之后，凱隆置業(yè)高達86.84%持股比例，也為恒大地產(chǎn)進一步引入投資者留下相對寬松的余地。

恒大地產(chǎn)是中國恒大的間接附屬公司，按香港聯(lián)交所相關(guān)上市規(guī)則，若引戰(zhàn)的規(guī)模超過中國恒大市值(截至2016年12月30日收盤為661億港元，折合人民幣592億)的75%(約450億元)，必須就交易事項召開股東大會并獲得同意，審批程序復(fù)雜且耗時長。

由于深深房需于今年3月13日前披露重組草案，所剩時間已經(jīng)不多，預(yù)計恒大即使要再度引入戰(zhàn)投，也無暇召開股東大會尋求引戰(zhàn)規(guī)模突破市值75%的上限，為此，預(yù)計其第二輪引戰(zhàn)不會突破150億，最大規(guī)模不超過450億。

在恒大地產(chǎn)回A棋局里，引戰(zhàn)工作的落地，意味著最為關(guān)鍵的一步已經(jīng)完成，未來將與深深房就交易對價等細(xì)節(jié)進行敲定。

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

2016年，中國恒大無疑是中國房地產(chǎn)市場最大受益者之一，據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)，該集團全年實現(xiàn)銷售額3810億，一舉將萬科(000002.SZ)拉下蟬聯(lián)了逾十年的“一哥”寶座。

但是，為了換取規(guī)模上的快速提升，該集團在過去兩年持續(xù)放大的財務(wù)杠桿，成為投資者不斷拷問其財務(wù)以及資金安全的焦點。盡管該公司截至2016年中期擁有1.86億土地儲備，但這仍然不足以打消資本市場的擔(dān)憂，因為一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場走壞導(dǎo)致銷售不濟回款乏力，恒大將面臨資金鏈方面的壓力。

鑒于此，恒大引入戰(zhàn)略投資者，不但是其為了重組深深房而進行的必然操作，更在客觀上修復(fù)公司的負(fù)債水平，實為一石二鳥的一次資本運作。

以其2016年中期業(yè)績報告的數(shù)據(jù)總借款3812億、現(xiàn)金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億為基礎(chǔ)進行測算，恒大在成功引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億,凈資產(chǎn)增加300億至2120億，根據(jù)“[凈負(fù)債率=(有息負(fù)債總額-貨幣資金)/凈資產(chǎn)]*100%”公式,其凈負(fù)債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。若該公司留有后手進行第二輪引戰(zhàn)，對應(yīng)的凈負(fù)債率將存進一步下降空間。

國內(nèi)一位不愿具名的證券分析人士評論：“此次恒大地產(chǎn)引入300億戰(zhàn)略投資，是近年來國內(nèi)房企最大規(guī)模的股權(quán)融資，遠(yuǎn)超法規(guī)約定的120億最低底線。這顯示出機構(gòu)依然看好國內(nèi)具有規(guī)模和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)。就恒大地產(chǎn)本身而言，將在一定程度上增厚公司凈資產(chǎn)，帶動凈負(fù)債率下降，從而實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的改善，為未來幾年的業(yè)績增長打開空間。”

截至目前，恒大回A已經(jīng)棋至中盤，這家巨無霸房企的回歸大戲，極有可能成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)最重大的事件。